2022年，市场利好政策不断，从保交楼措施至房企获信贷融资再至近期16条救市政策，楼市回温的风向已定。

然而，现实的问题总是存在并具体的：虽然购房需求存续，但是房地产总销售额蛋糕变小就是当今现状，流速变快的窗口期的到来不会一蹴而就。那么，摆在开发商面前的问题就来了，在当下，要么，将现有项目尽力出清，在土地市场则按兵不动；要么就是有“后招”盘活局面，刺激购买发生，甚至引领小周期。

2022年，在土地市场依然活跃的民企，龙湖是为数不多的代表。

(相关资料图)

10月，龙湖在苏州以19.6亿元成功斩获苏州相城2022-WG-65号地块，据当时第三方的统计，那段时间（20天左右），龙湖仅在全国公开市场获取土地金额就超过了100亿元。在土地市场的进击背后，在市场端，龙湖可能在“憋招”。市场信息显示，从12月开始，龙湖年内获取的新地块们，即将登场了。

笔者发现，有一点特别值得关注，龙湖这一批即将入市的新品，从项目定位与产品进化方面，都是明显提升。这也或许是“逆流而上”的产品时代，到来的一个标志。

龙湖九里璟园和他的2500组客户

11月18日，位于苏州大园区板块的龙湖·九里璟园新奢苏式园林示范区正式入市，据统计，首天就有超2500组客户到访参观，当下市场有这样的热度，不得不说苏州真是个好城市，二则是即使在这样的好城市，这个规模的当天到访量也相当不错。

在苏州，以金鸡湖及独墅湖围绕的大园区板块是长期擎动苏州中心发展的重要板块。从2018年独墅湖南隧道规划落地，再至2021年“园区共同体”落地，这块热土的利好从未被市场忽视。

九里璟园是龙湖今年在苏州获取的新项目，可以明显看出，首先从龙湖的项目选址上也在明显变化，即更近核心或高热板块。这与前两年龙湖在苏州进入太湖度假区、常熟张家港等区位的做法，有了很明显的战略周期切割。

产品上，也有比较大的惊喜。在项目上，龙湖一改市面竞品动辄150㎡+的极大尺度，推出101~143㎡的适度改善型空间。143㎡采用了客餐厅一体设计，面积高达40㎡，给予更大的空间尺度感，在有限空间里放大功能空间的惊喜。

来自克而瑞最新的调查显示，今年，即使行业发生巨大变化，户型设计依然位列用户心中产品力思考维度的第一名。

户型之外，龙湖在社区景观的打造上则更为考究，当然这一直也是龙湖的强项。其依据社区动线，融入苏州的本地风情人文，在一个独立公区分割出五种不同的空间，呈现诗画亦江南，入园即入境的居住体验；“一步一景，层层递进，转角惊喜”本来也是苏州园林很重要的空间设置手法，而龙湖将其现代化地融入到了业主平时的交互景观中。

连孩子们完的地方都是现代江南风格的—龙湖小区中庭里，孩子们最喜欢的龙小湖乐园，也藏在这样一座现代园林中。

创造购买力 比如一套湖边的别墅

今年6月，位于苏州盛泽一线临湖别墅的龙湖·镜湖原著首次开盘，不仅热销150套+别墅房源，同时也获得6-11月苏州墅类产品销售金额、面积、套数TOP1三冠的殊荣。

说实话，盛泽湖离市区核心的距离可不算近，但是同样他有一个“致命”吸引力：临湖。但是湖边的项目并不少，龙湖要做的，是湖的极致。要通过产品，创造购买力。

几个产品细节就非常打动人。

比如，龙湖的墅区与盛泽湖湖滨就一墙之隔，没有市政干道，只有湖滨休闲步道，这种体验感完全是两种不同的生活日常。

第二，湖景别墅的“湖·景”交融如何实现，也是值得关注的焦点。为了既能体现江南水乡的婉约灵动，又能把秋水共长天一色的美景实现。龙湖的此项目外立面采用木色格栅搭配米白色多彩漆，项目内专门设置了约800米湖岸线；产品上也大面积使用了超大面宽玻璃，同时搭配宽景阳台；而在布局上，并没有采用完全垂直湖岸线的做法，而是选择略偏一些角度，这样最大限度的保证了景观的美感和观湖效果的实现，不留任何一处死角。

第三，如何破解潮湿对江南地区房屋造成的困扰，尤其是又在江南的湖边，潮湿是不是更为严重呢？为了打破这个僵局，设计此项目时龙湖创新性地做了半高层地库，并且做了“窜堂风”。这样做既解决了梅雨季地库潮湿阴冷的问题，同时也让业主的房子更好的与潮湿做了隔绝。

御湖境，龙湖向上“再攀登”

如果说上面两个已进入销售期的项目可以看到龙湖应对市场下行的方式，那么，御湖境新产品系的全国首发，则展现了龙湖在产品方面的绝对实力，这或许也是前期获地的底气—市场收缩与分化，龙湖却大幅升级产品系标准。

作为全新推出的满足新一代客户需求的“高定”产品，可以说，“御湖境”产品系浓缩了龙湖对于打造美好生活居所范本的思考与耕耘。在12月7日的发布会上，龙湖详细解析了御湖境的三大基因和标签，并使用“臻奢选材”、“臻品美学”、“臻享圈层”三个“臻”来形容TA的价值。因为在龙湖看来，所谓“臻”，即是稀少珍贵和完美无瑕的品质。

上海御湖境效果图

以上海御湖镜项目为例，在选址上，松江新城不仅有“上海之根”、“沪上之巅”的美誉，还是G60科创走廊的策源地。广富林遗址公园、佘山国家旅游度假区、松江大学城以及深坑酒店等鼎级资源荟萃。

在这样的土地基础上，龙湖的产品研发团队打造的产品更加有吸引力。根据笔者目前掌握的信息：在建筑立面上，项目尊崇大师灵感，复刻经典“矩形内切圆”极简美学和上海海派建筑经典弧形元素。在园林景观上多核中庭，“双轴双环多园”至臻艺境，打造古典轴线与慢花园交叠的人居体验，营造专属松江的优雅公馆美学。

很多细节还未出炉，但是“锋芒初露”。随着全新高定产品御湖境的入市，新一轮的“龙湖产品ip”也将再次瞩目，也让我们一起拭目以待。

关键词： 土地市场 拭目以待 松江大学城