来源：大卢侃楼市

(相关资料图)

从我国前三季度GDP走势可以看出，今年经济受到承压。楼市是和经济密切相关联的行业，本月公布的前11个月房地产开发投资数据可以看出呈现一路下滑走势。面对房地产行业持续低迷，地方政府积极应对，限购、限贷、限售上做出优化和调整，但情况似乎没有太大改善。下半年在“保交付”的推进中，金融16条、金融“三支箭”为房地产市场带来希望，资本市场率先反应，龙头房企拿到银行授信，政策利好开始兑现。

政策利好尺度加大，市场反应昙花一现

楼市和金融关联度高，降准、降息被市场公认为利好。今年央行两次降准、三次降息，目前LPR已近是有新规则以来利率水平最低时期。值得关注的是，面对海外加息，我国采取逆周期操作，尤其是5年以上的中长期贷款出现非对称下调，持续释放长期资金。利率下降可以降低购房总支出，提振楼市消费意愿。

图：LPR报价走势

数据来源：央行网站、上海中原地产整理

今年以来各地政府积极出台相应举措，稳楼市的尺度也越来越大。人才政策已近屡见不鲜，二线城市开启部分区域限购松绑，认房不认贷的城市也在增加，年底南京等多个二线城市对二套房首付比例开始下调。今年各地出台松绑政策不下千条，千方百计要稳楼市。但是从实际效果来看并不及预期。多数情况呈现短期脉冲式增长，此后成交量再度回归原来运行轨道。

图：40个重点城市新建商品住宅成交面积

数据来源：各地房地产交易中心、上海中原地产整理

之所以产生这种现象在于此前“去库存”由上至下积极推进，而现在是“一城一策”。比如10年前去房贷利率全国范围都可以打7折，但是目前楼市疲软的城市可以在基准LPR上继续打8折，所以不少城市的首套房利率已近低于“4”，而像上海这样的一线城市继续在高位运行。

此外，楼市政策“托而不举”，房住不炒仍是调控重要原则。所以从调控政策来看，中央层面的政策导向多聚焦在“保市场主体”，换而言之，政策多发力在房企身上。四季度金融16条后可以看到不少优质房企拿到银行授信、开启发债融资之旅，甚至可以看到在暂停7年后，再度迎来房企定增。

相对以往，这轮政策利好中央层面多注重于“B端”，相对于直接作用于“C端”而言更稳妥、更温和。

上海“维稳”，人才“优先”

尽管今年上海受到重压，封控了2个月，各行业均受到不同程度影响。但相对于二线三线甚至更低级别的城市，上海在楼市政策方面比较平稳，几乎没有太多干预市场的举措。基于城市特点，从长远的发展角度来看，人才是重点要素之一。因此今年的人才以及落户举措不少。比如4月13日临港优化人才购房政策，将人才认定有效期拉长，认定程序简化等等。6月7日发布《关于助力复工复产实施人才特殊支持举措的通知》。6月28日，上海学生就业创业服务网发布《关于做好2022年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》，在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生，符合当年度非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍办法规定的基本条件即可落户。

从宏观发展角度来看，五大新城发展是“明牌”，今年政府工作报告明确要提升新城产业发展能级。人是跟产业走的，随着五大新城产业进一步提升后，对于人的吸附力更强。虽然没有直接刺激买家，但在合理的引导下，今年五大新城的新房销售相当活跃。

总体来看，上海地方层面几乎没有出台直接针对消费端的稳楼市举措，反过来也能说明，上海楼市消费韧性强，现在的调整比较温和，是在管理层的容忍范围内。

政策未来预判：重振信心很重要，一线保持“稳定”

要让楼市再度企稳信心很重要，但还面临诸多压力。M1和M2之间出现负剪刀差，而且11月的数据显示二者之差在加大。说明大家储蓄意愿在增加，资金流不到企业端，换而言之，实体经济中仍缺少资金。进一步推演，企业经营遇到压力，员工收入受影响，谁还敢买房？归更到底，楼市消费信心的回归还依托于经济运行的复苏。

图：M1M2增速

数据来源：央行、上海中原地产整理

从政策面来看，年末再度提到“房地产是国民经济支柱产业”，上次还是2003年。这对今后政策导向以及信心提振的作用相当重要。但在“房住不炒”、“因城施策”指引下，城市之间还是有差别。二线及以下城市调控政策或进一步宽松，尤其是明年上半年，销售预计还会延续疲软走势，政策的宽容度会加大。二套房首付比例下调，二套房贷款利率下调，认房不认贷等都是工具箱内常用工具，推动消费意愿。

从上海本地来看，基于一线城市的特殊性，不会有大尺度的变动，适度微调是大概率事件。至少今年销售情况还不错，虽然存量市场缩量严重，但交易量远没有低到2017年和2018年时期，说明市场还有很强的承接力。因此，市场温度在没有降到那一时期，楼市政策还会保持稳定。其实让市场自我调节比出政策干扰原本运行节奏来得更健康。

关键词： 中原地产 可以看出 调控政策