随着疫情的逐步放开，市场也开始逐步恢复，但是明年的市场究竟会怎样变化，我们无法用过去的楼市经验去预测，2023上海的新房楼市将站在全新的起点上。而唯一能“确定”的是，当前绝对是“门槛更低、更宜成功置业”的绝佳时机！

(资料图片仅供参考)

回顾2022年，上海新房市场，呈现出入市节奏快、高速度、高运转等特点，一共发了304张预售证，约93403套房源，超过了去年的89119套，更是有多批次新盘直接撞车。

在上海新盘分批次集中供应背景下，有不少板块，因为同质化竞争，面临较大的去化压力，使得不让新盘的置业门槛降低！同时开发商的各种焦虑和内卷，也给足了购房者们充分的选择空间。

从2022年初到星樾云栖开盘前，项目所在的泗泾，商品住宅全部成交量为1000余套（数据来源：一房一万）。星樾云栖单日去化量，达到了开盘前泗泾全板块整年成交量的约二分之一。

而在整个上海，在星樾云栖开盘前，均价约4.8万/㎡的商品房，年度成交套数为2900余套（数据来源：一房一万）；当日去化460多套的星樾云栖，可以说得上是2022年的黑马选手了。

数据源上海土地市场

年关往往是捡漏的大好机会，随着促进房地产消费的救市政策陆续出台，一批项目明年可能重新需要积分。

星樾云栖首开就售出460+套！即将上新的二期房源只有约210套；下一个积分盘，或已呼之欲出。

同时，中国铁建·花语天境，以约1.2容积率的地铁真洋房，相同配套享受，不触发积分，五年不限售，正在火热抢购中！

泗泾高倒挂、高周转 臻稀地铁盘

9站约29分钟直达徐家汇

12月6日，松江人民政府颁布新规——《上海市松江区泗泾镇SJS2-0005（原SJSB-0003）单元控制性详细规划01、02、09、13、15街坊局部调整》：

其中，为提高区域医疗服务水平，优化河道蓝线，泗泾地铁站旁最后一块未开发住宅地块用途被更改为商业服务用地+公共绿地！

图片来源于网络

对照泗泾早年公布的2035用地规划，随着这块宅地用途更改，上海外环外楼市“传奇”的9号线泗泾地铁站旁，将正式不再有轨交宅地出让了！

眼下在售的【中国铁建·星樾云栖】，即将成为9号线泗泾站的轨交新房“绝响”！

示意图，仅供参考，图片来源于网络

·五大新城中，距离主城核心最近的地铁盘

在五大新城板块中，新盘或距离主城区较为遥远，或新房均价过高。唯有泗泾板块是距离主城区更近、价格更优的实力轨交盘，9站约29分钟到达徐家汇，总价却仅需约450w+。

示意图，数据来源于链家网

纵观整条9号线，目前3站外的七宝新房入门均价已经到了约7w+/㎡；6站外的漕河泾新房入门均价已经到了约10w+/㎡；徐家汇新房入门均价已经到了约13w+/㎡！而星樾云栖48090元/㎡的良心价，足够称得上是沪上置业的性价比首选。

除了泗泾，均价在约4.8w/㎡的9号线轨交新房起步已经要多坐3站到松江大学城！同样的均价，却距离3站之远！

示意图，数据来源于链家网

·泗泾板块地铁盘高倒挂+高周转

目前，泗泾板块内的地铁盘二手房价已经突破7w/㎡，一二手房显著倒挂幅度高达约2w+/㎡。中国铁建·星樾云栖占位泗泾核芯板块，以均价约4.8w/㎡的价格优势脱颖而出，打破泗泾板块断供两年的局面。

示意图，数据来源于链家网

根据2022年1-10月的轨交板块二手周转率来看，泗泾应该是当之无愧的上海全市二手房周转率活跃板块！尽管二手房交易市场整体面临着不是很活跃的问题，但泗泾板块仍然倒挂处于高位，拥有显著的上升空间，同时还具备二手房高周转率，未来二手房将更容易成功变现。

示意图，图片来源于网络自媒体

·9/12/17号线三轨交升级，更快畅达主城区&大虹桥

未来，12号线西延伸段将起始于七莘路站，与嘉闵线、机场联络线相交，最终抵至松江洞泾。从项目出发，2站即可换乘12号线西延伸段。

同时根据2035规划，9号线还将预留沿嘉松公路向北与17号线相连的通道。

示意图，仅供参考，不构成开发商的交付承诺

沪松快速路（嘉闵高架路至S32公路）直达大虹桥&主城区的高架即将开工！

三轨交升级、沪松快速路开工，未来无论是自驾还是乘坐公共交通去大虹桥都会更加便利。

示意图，仅供参考，不构成开发商的交付承诺

泗泾3.0 醇熟宜居自在城

泗泾早已实现了1.0-3.0由“全”到“精”的升级！名副其实的“黄金置业圣地”！发展成为配套成熟，宜居、宜业、宜乐的全新国际化社区氛围。

泗泾1.0（2009-2014）轨交外溢刚需住宅区

泗泾2.0（2015-2021）品质住宅区

泗泾3.0（2022）轨交宜居自在城

在公司密度、每公里医疗保健密度、便利店密度等维度领跑全市同能级甚至上游板块。

·繁华商业

泗泾板块内坐拥三湘商业广场、保利悦活荟等醇熟商圈。约五公里生活圈范围内，可以畅享奥特莱斯、元祖梦世界、米格天地、山姆会员店等核心商业。

同时，泗泾站北侧板块规划打造约10万方集中商业，踞项目仅约400米，直通地铁9号线泗泾站，未来将打造区域级核心汇集商业。

泗泾商业综合体（规划中）示意图，仅供参考，不构成开发商的交付承诺

泗泾板块还拥有最密集的对日常生活最重要的便利店，共约125家便利店，平均每平方公里约5.1家，为各板块翘楚，坐享下楼即买的生活。

根据上海2035规划，未来泗泾还会新增约13个大型商业！宜居性还会大幅提高。

图片来源于网络

·公园生态

泗泾板块背靠佘山国家级旅游风景区，毗邻泗泾下塘历史风貌区，近接辰山植物园、月湖雕塑艺术公园、泗泾公园、欢乐谷等生态与生活公园。

至2035年，泗泾将实现生态环境的大跃级。规划公园绿地面积179.7公顷,人均公园绿地面积达到8.0平方米。设置地区级公园3处；社区级公园18处。打造乐活体验、都市休闲、古镇风韵、乡野生态四个区段，展现水岸魅力、重塑生态价值。（来源：《泗泾镇总体规划(2019-2035)方案的公示》）

示意图仅供参考，图上所有距离为直线距离，不构成开发商的交付承诺

（预售房屋不划分学区，此处仅做学校地理位置描述，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等，请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）

·品质医疗

项目周边的泗泾医院正在升级成高端医学中心！在现有泗泾医院的基础上，新建病房楼、国际医疗中心，改建牙防所。泗泾医院东部还将规划建设上海第九人民医院科技创新与转化园区!

泗泾医院（规划中）示意图，仅供参考，不构成开发商的交付承诺

自然森活 全龄宜居社区

社区内的整体空间结构为“一园、两轴、多花园”，营造了一个自然式景观空间，两条森系景观轴线，多重花园感景观宅间。尊享水系、岛屿、草坪、树林穿插互容，使整个社区以公园延伸。

以上图文仅为示意效果图，非按实际比例制作，仅供参考，不构成开发商的交付承诺

其中，礼仪归家轴串联了迎宾花园、中心花园、社区会客厅、自然疗愈花园，层层递进。

健康康养轴布置有儿童乐园和康养乐园，为孩童和老人打造属于自己的户外森活系统，让各个年龄段的业主都能享受与自然亲密接触的乐趣！

此外，社区东北角与外界衔接处还将打造健康步道，形成全龄化森活聚场，关注全家庭全维度的身心健康，在与森林的亲密相处中完成孩子的人生启蒙。

以上图文仅为示意效果图，非按实际比例制作，仅供参考，不构成开发商的交付承诺

揽景小高层 宽阔舒居体验

整个项目均为11-15F的小高层，采用传统的“全南北、行列式”的建筑排布。无连廊采光不受遮挡，得房率更高！同时更大窗墙比，宽阔视野，尽揽四时美景，美好肆意延展。

以上图文仅为示意效果图，非按实际比例制作，仅供参考，不构成开发商的交付承诺

【建筑面积约100㎡三房两厅两卫】

三开间朝南+卧室带飘窗+主卧套房设计，功能非常齐全，尺度感十足。

宽阔横厅LDK一体化布局，打破空间边界，实现空间的较大化利用，寻找家的更多可能性。

客餐厅相连+宽景阳台，让空间得以延展的同时，也让阳台的功能多样化；厨房就近连接餐厅，动线清晰，客餐厅通透明亮。

套房式主卧，步入式衣帽间，尊享独立卫浴，尺度全维进阶，理想生活以此划界。

该户型有毛坯和精装两种，不管是想要自己打造专属生活，还是想要精装房源带来的便捷都能满足。

免责声明：此为中国铁建星樾云栖项目A户型6幢14号602室房屋及相似户型装修建议图，建筑面积约100㎡，本户型房屋实际按毛坯或精装标准交付，相同户型因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积尺寸，功能布局，空间分割等也可能不同。本户型图不作为要约或承诺，仅供装修参考示意，并非实际交付标准。相关功能区仅供展示，存在因政府规划变更或特殊户型而导致的差异。具体以政府最终审定的图纸和《商品房买卖合同》及其补充协议约定为准。开发商：上海京淼鑫房地产有限公司；项目名：星樾云栖 ；备案名：花语华庭 。预售证号：松江房管（2022）预字0000355号。

抢不到怎么办？别急！

还有约1.2低容积率住宅等着你

无需积分，五年不限售

如果你担心星樾云栖抢不到，别着急；中国铁建深耕泗泾，区域内还有中国铁建·花语天境项目在售。

花语天境和星樾云栖相隔不远，中间仅隔了金地自在城二期这一个二手房小区。步行快速可达，能享受到的配套和星樾云栖是一致的。

最大的不同是生活方式的不同。

项目打造的是约1.2低容积率自然谧境、拥有多重园林景观、诠释建筑美学与生活律动交融的国际生活住区。

以上图文仅为示意效果图，非按实际比例制作，仅供参考，不构成开发商的交付承诺

从产品业态上看，花语天境在售7-8层洋房（精装/毛坯），面积约95㎡-99㎡。

从户型图上看，餐客厅联通的空间设计，体现家庭气度的奢阔；南向套房设计，形成了明确的动静分离，私密性好。高得房率，双阳台、双飘窗设计，空间利用率较高，可以满足各类人群，各种家庭组合的需求。

花语天境仍有少量房源在售，无需积分，五年不限售，年底买房务必抓住机会！

免责声明：1、项目推广名为“中国铁建·花语天境”，地名办核准名/备案名为“花语云庐”；开发公司为：“上海京沐鑫房地产有限公司”；2、本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房预售合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因发生变化；3、本资料制作时间为2022年10月，出卖人将不定期对宣传材料进行修改，敬请留意最新资料。

中国铁建·星樾云栖

首开劲销460套+！

不负期许 致谢厚爱！

二期应市续销 即将上新

中国铁建·花语天境

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中国铁建地产美学生活馆 恭迎莅临品鉴！

泗泾接待展厅：

松江区泗通路155弄25号及泗宝路291号

中国铁建地产美学生活馆：

青浦区业文路129弄

关键词： 中国铁建 仅供参考 开发商的