2022年，房地产市场经历了深度调整的一年。这一年，无论是房地产开发投资，还是销售面积、销售额等指标均出现了同比明显下降。不少购房者面临已购住房难以交付的窘境，更多消费者在市场下行时观望情绪浓厚。

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守得云开见月明，随着防疫政策完成了彻底地大反转，经济发展重回主舞台。尤其是临近年末的一个多月，房地产宏观政策出现急转弯，多项金融政策持续发力，意在为市场注入源头活水，从供需两端助市场企稳，我们对未来理应保持从容乐观。

上海，作为全国楼市风向标，也是调控政策最为严格、需求最为旺盛的城市之一，2022全年新房成交金额6000多亿元，是全国唯一同比出现正向上涨的城市；另外单价10万以上成交套数超过1万套，总价1000万以上成交1.5万套。这一组数据，雄霸全国，且遥遥领先。

进入新一年，行业内及不少购房者更为关注接下来上海楼市会怎么走，市场信心如何恢复？不少新盘迎来交付大考，购房如何避坑？楼市政策是否有所松绑？土地、市场供需两端又会出现怎样的行情？

作为2023开年新闻策划之一，搜狐焦点邀请58安居客房产研究院分院院长张波、克而瑞上海品牌事业部总经理李霞、中指研究院市场研究总监陈文静、上海中原地产市场分析师卢文曦共四位地产行业大咖，共同研判展望2023年上海楼市动向，并对上述疑问都分享了各自的真知灼见，且看他们怎么说。

搜狐焦点：2022年末一个多月，金融调控政策频出，政策组合拳接连出击，力度空前，给行业带来哪些影响？房地产是否已经迎来拐点？

张波：房地产市场的拐点目前还未到，虽然从政策力度来看的确处于不断加码之中，但对于供给侧的实效表现相对明显，需求侧的信心依然总体仍有待恢复。由于再次强调“房地产是支柱行业”，市场整体对于未来预期明显增强，市场复苏的确定性也得到了进一步明确。

卢文曦：市场看到希望，政策利好稳步兑现，比如房企融资开闸，已近有不少房企获得高额授信，有房企申请配股等等，缓解资金压力。房地产属于半个金融行业，资金压力缓解，很多问题可以迎刃而解。当然，政策底已近明确，但是市场底需要行业周期，市场信心等多因素发生共振后“走”出来。所以市场底还需要耐心等候。

李霞：“房地产”的支柱产业地位再次被提及，静态看，广义房地产业贡献了超过17%的名义GDP，超过20%的企业盈利，和超过12%的劳动者报酬；从2023年来看，政策仍将保持一个持续放松的状态，乐观估计，2023很可能迎来寒冬后的春天。

陈文静：多项房地产重磅政策利好陆续落地，房企融资支持力度明显加大，政策托底信号明确，有利于缓解房企资金压力。与此同时，需求端政策不断优化，有利于降低购房成本、降低购房门槛，促进刚性和改善性住房需求释放。各地楼市政策亦在跟进调整，特别是核心城市，降低首付比例、调整限购政策等，对当地市场预期的修复起到积极作用。

搜狐焦点：在全国房地产都不太景气的情况下，上海为什么能做到一枝独秀？

张波：一个城市的房地产市场表现是由其基本面决定的，上海总体房地产供求状况、经济韧性以及开发投资表现均在全国处于前列。上海的供求总体平衡度较好，一直以来上海的新房市场都保持一个较高的热度，尤其是热点区域的楼盘往往是一房难求，对购房积分的要求很高。

同时2022年上海落户人数又不断增加，进一步推升了购房需求增加，是市场成交提升的重要保障。10万以上单价房源的成交量上升和供应结构有直接关系，2022年内环的新盘供应量明显增多，包括普陀、杨浦、浦东、黄浦、静安等区域都有新房供应，迎合了近几年大量中高端改善需求的增长趋势。

卢文曦：首先是城市发展基本面好，不管从就业机会，工资收入，上海都比其他城市有优势。尤其是今年人才落户举措比较多，有人口就有居住需求。其次，在全国市场不好的背景下，资金往上海、北京聚集，包括房企也在这些城市积极拿地布局，不少避险资金会选择上海。

当然，在这个过程中市场还是有一些疲态，比如新房认筹分数下半年明显感受到开始下降。典型如大虹桥，入围分数从八九分下降到60多分。所以上海楼市也不能盲目乐观。

李霞：受益于上海在全国的城市地位，以及多年来一系列的政策执行力度，让上海的房价在过去多年并未大幅度的透支，资产价值依旧得到充分的认可。

陈文静：第一，上海基本面较好，购房需求旺盛下市场韧性较强，在上半年疫情得到控制后，购房者从二手房转向新房市场，购房需求充分释放。

第二，2022年上海多次优化房地产相关政策，五大新城降低落户门槛，临港新片区购房门槛大幅降低，住房政策与人才政策相结合，对购房需求释放起到促进作用。

第三，上海新房市场可售面积出清周期较短，普遍低于6个月，市场短期库存不足，新房供应量增加为市场成交提供了较强支撑。

搜狐焦点：上海新盘进入低积分就可以入围的阶段。为什么会出现这种现象？今年接下来新房的入围分会不会更低？

张波：2022年四季度，上海新盘供应大幅增加，尤其是部分热点板块出现楼盘集中亮相，购房者可选余地大大增加，推动了积分下滑，这一现象可以视为在供给端发力，推动市场有序运行，一旦热点板块的供给不再“扎堆”，2023年部分板块积分还是有可能再度上调。

卢文曦：供求关系决定，下半年开始每月一批集中入市项目亮相，全年一共8个批次，市场供应节奏特别快。另外，认筹规则做了优化，需求分流，导致认筹分数下降。

今年上半年认筹分数仍有下降可能，但下半年可能会稳住，甚至会回升。当然，个别网红项目不会受到干扰，依旧会出现90分以上高分的项目。

李霞：由于过去多年上海土地供应量激增，新房供应在2022年同比激增了40%以上，2023年预计超过300个项目入市，预计供应井喷的状态下，入围积分大概率会继续走低。

陈文静：2022年下半年宏观经济下行压力较大，很多年轻人选择高负债购房的意愿较低。购房人群减少，叠加供应量大，导致新盘入围分数越来越低，很多郊区环线的项目已经出现不需要积分的现象。

搜狐焦点：2023年不少项目迎来交付大考，对于购房者而言，如何避免踩坑？碰到问题又该如何合理合法解决？

张波：对于购房者来说，选择本身信誉度更好的房企将是避免交付延期，尤其是避免交付质量问题的最为直接的方法。尤其是出现过暴雷的房企，2023年购房者还应相对的客观理性对待。

卢文曦：对于交房日期特别在意，尽量挑选交房时间短的楼盘，时间越长中间不可控性越高。另外，可以选择国企、央企的项目，这些开发商的产品至少在这方面还是有保障的。如果遇到问题，上海法治环境还是比较好的，按合同办事，理性维权。

李霞：之前规模民企由于过度扩张，资不抵债，造成目前这样的局面，选择期房项目可以适当的往国央企去倾斜。真的碰到问题，需求法律合理申诉，不建议过度维权。

陈文静：在楼盘选择上，应尽量选择优质开发商的项目，可以减少出现楼盘烂尾的概率；购房者也可选择现房及准现房的项目，该种项目工程基本结束，所见即所得，后续停工的可能性较低。

搜狐焦点：今年预计会有300多个项目排队入市。房价会出现上涨吗？重点推荐哪些板块值得入手？2023年是不是购房的好时机？

张波：上海的房价近几年控制相对较好，老盘新推一般都能保持价格稳定，由于2022年上海土地出让金额在全国排名第一，预计2023年整体市场的供给量将依然保持高位，供应量大的背景下，房价上涨的动力就会趋弱，叠加全国房地产市场回暖的背景，总体房价稳定是个大概率事件。

2023年，将是个改善需求入市的好年份，12月印发的扩大内需战略规划纲要中明确提到，住房改善将是未来拉动内需的重点。因此，与此相配套的政策会同步跟进，降低改善需求入市的门槛，包括在首付、利率以及税费层面都有可能出台更多针对性政策。

卢文曦：新房价格还是能保持小幅上涨走势。市区范围个人比较推荐普陀，杨浦，项目选择余地不少，预计分数不会特别高。

李霞：目前待上市的新房受限于房地联动价，短期上涨的可能性很低，买房还是建议大家考虑自住需求，重点板块的话类似于浦东的三林南、张家浜都是有不错的发展前景。

陈文静：2023年，上海房地产政策仍存在放松空间，降低房贷利率、降低部分人群首付比例等政策存在预期，政策优化后市场有望逐步企稳回升，市场量价仍有支撑，价格有望稳中有涨。但不同板块之间市场分化态势或加剧，建议选择核心区域和优势板块，选择配套相对完善、性价比较高的项目，未来抗风险能力亦较强。

搜狐焦点：在政策调控方面，今年临港新片区以及五大新城预计还会有哪些可以突破的口子？展望2023年上海楼市，有哪些具体的畅想和期待？

张波：上海调控政策的放松多呈现区域化，小幅微调的方式。相比于深圳，上海对于人才的保障更注重区域化的特点，预计2023年的人才政策还是会聚焦在租售两侧，但租赁层面的覆盖力度会强于购房层面。上海的外围区域，尤其是浦东新区，本身在政策层面具有更大的灵活性，人才购房的政策存在进一步放松的可能性。

卢文曦：五大新城值得市场期待，不排除其他几个新城在人才举措上借鉴临港的做法。根据规划，五大新城是发展重点，所以如有政策倾斜也是意料之中的事情。

展望2023，更多看到的是行业发展的希望。市场很有可能走出探底回升走势，时间窗口其实已经开启。当然，新盘供应多了，市场竞争也会激烈起来，今年有望重新回归产品本身，靠产品品质吸引更多买家。

李霞：临港作为顶层规划设计，预计长期会有规划和政策倾斜，就上海来说，相信魔都的魅力，即使短期遇到了一些发展的阻力，长期来看，依旧会越来越好。

陈文静：预计2023年结合人口变化优化楼市政策仍将是重要方向。2023年，住房政策有望与生育政策、人才政策、养老政策相结合，满足多孩家庭、老年家庭的住房需求，同时人才的购房支持力度有望延续。

从政策类型上看，基于上海购房群体规模较大以及房产价值较高等因素，2023年上海限购政策大幅松动的预期偏弱，针对部分地区、部分人群等微调限购政策或是方向之一。另外，当前上海房贷利率、首付比例均有较大放松空间，调整离异家庭购房的年限要求亦有助于合理购房需求释放。若上海政策给予购房者更多支持，2023年上海的市场仍然值得期待。

关键词： 资金压力 首付比例 房地产市场