来源：易居研究院 严跃进

2022年中国住房销售市场面临较大的冲击，销售行情持续疲软，同时也使得住房去库存的压力增大。2022年是去库存最为困难的一年，去库存的压力对相关城市和房企造成了困扰。全面了解2022年住宅库存状况、压力大小和演变趋势，有助于我们客观分析住宅库存面临的问题和相关特征。同时基于此类工作，将有助于我们更加客观认识2023年的去库存工作。2023年要积极把去库存工作作为重中之重，其关系到2023年房地产增信心、防风险、促转型的系列工作开展。

【资料图】

库存规模

1、100城库存：连续49个月同比正增长

截至2022年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为53058万平方米，相比2021年底的数据增长了1.3%。全国百城住宅库存出现了连续49个月的同比正增长态势，说明各地去库存工作遇到了较大的阻力。而2022年住宅库存总体呈现月度拉升的态势，这和2022年住宅销售持续疲软的态势有关。此类态势背后，也体现出各房企去库存方面陷入较大的窘境。

2、供求关系：供大于求的压力有增无减

2022年全年，全国100个城市新建商品住宅供应量为33077万平方米，成交量为32402万平方米，呈现出“供大于求”的态势。从月度数据看，即便是到了11月和12月，供大于求的态势也没有减缓迹象，甚至有加重迹象，这说明供大于求的压力有增无减。另外，2022年呈现供大于求的态势，主要原因不在于供给端，而在于需求端，即需求端过于疲软且持续无法改善。

3、城市结构：烂尾楼事件或影响二线城市推盘

截至2022年底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3360、26572和23126万平方米，相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%。从城市结构看，一线城市的库存拉升态势较为明显，这和一线城市受疫情冲击较大、年底加快推盘等因素有关。而二线城市出现罕见的库存下跌现象，一方面或说明受烂尾楼事件影响，二线城市新盘供应受冲击；另一方面也说明，四季度持续的购房政策，刺激了部分购房需求，消化了部分库存。对于三四线城市而言，返乡置业需求在减弱，客观上也对去库存造成压力。

4、城市排行：近7成城市库存出现同比拉升

截至2022年底，100个城市中，有68个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的32个城市则出现了同比下降现象。具体城市看，珠海、杭州和三亚三个城市库存同比拉升较为明显，其同比增速分别为72%、56%和46%。而包括肇庆、苏州和长春的库存下滑速度较快，增速分别为-20%、-19%和-18%。总体上看，2022年全国百城库存攀升的城市数量较多，即约占7成。这也要求此类城市在2023年要继续做好住房消费刺激工作，积极有效化解库存压力。

存销比

1、100城存销比：去化困难的感受超过统计数据

数据显示，2022年底全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间，即超过1.5年。据此可以认为，2022年属于去库存压力较大的年份，通俗解读为“房子是多么难卖”。

观察2010年以来的历史数据，全国百城楼市共经历了三个去库存的最艰难时期，即出现过三个去化周期的最高点：1）2012年2月，存销比为22.8个月；2）2014年7月，存销比为20.9个月；3）2022年6月，存销比为20.2个月。从该阶段划分可以看出，2022年实际上是最近8年去库存压力最大的阶段。但从真实感受看，很多房企均认为2022年是最近10多年去库存压力最大的一年。我们也注意到，2022年去化周期陡然攀升的态势很明显，且到了年底依然出现反弹。

2、城市结构：三四线城市去化压力最大

2022年底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。总体上，一线城市去化周期相对好，二线城市居中，而三四线城市最大。三类城市去化周期都超过一年，说明销售压力都很大。当然三类城市也有差异。其中一线城市到了下半年去化压力有所缓解，和上海等个别城市交易市场拉升有关；二三线城市则改善不佳，其中二线城市烂尾楼事件对销售端冲击较大，影响了去库存的速度。

3、城市排行：上海成2022年楼市去库存最好城市

2022年底，从排序可以看出，包括上海、济南和合肥的去化速度相对好，存销比分别为5.3、6.3和7.0个月。其中上海去化速度成为全国最好。在上海受到疫情冲击的较大压力下，上海楼市依然保持积极复苏、持续活跃态势，充分说明上海楼市的基本面向好，也体现出上海市场购房需求充足的特点。总体上看，全国100个城市中，有39个城市去库存周期超过24个月即两年。此类城市更是需要用足用好购房政策、加快去库存，尤其要把“大力促进住房消费”作为2023年房地产工作的重中之重。

结论与趋势

1、2022年去库存情况总结：暴露出信心不足的问题

2022年住宅去库存工作遇到较大冲击和压力。这种压力，虽然从统计数据上看，比2011年和2014年要小，但从实际感受看，2022年是历史上房屋销售和去库存最困难的一年。在这一年，房屋销售数据出现断崖式下跌，且购房预期明显过于悲观。即便出台了一系列购房政策，但交易市场提振弱于预期，也进一步限制了去库存工作的开展。

库存去化的压力和问题，和新冠疫情带来的冲击、经济形势更趋复杂化等有关，也和购房者收入预期及购买力减弱等有关。而且2022年房地产开发领域出现的烂尾楼事件，也在很大程度上影响了购房者入市信心和意愿。购房需求跌入冰点，去库存压力的问题，对房地产市场和房企的稳定发展带来了冲击。

2、2023年去库存情况预计：政策宽松期下持续改善

自2021年9月份央行房地产金融工作座谈会以来，全国房地产政策持续向好，政策宽松期已达16个月。当前房地产市场复苏的条件和基础更加坚实。尤其是2022年4季度各类新政策频出，包括金融16条、三支箭政策等，其都为房地产市场的健康发展创造了良好的条件，有助于进一步促进去库存工作的开展。

2023年1月份，全国各地在推进经济运行转好的会议上都明确，要大力促进住房消费。比如说1月28日，广东明确，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求。总体上，2023年全国各地都把促进住房消费纳入到了经济提振的大框架之中，充分体现了房地产消费在各地经济发展中的重要作用。随着保交楼等一系列工作的继续推进，住房消费提振的动力将逐渐增强。这些都将为2023年去库存工作创造更好的条件，全国重点城市去库存速度有望加快。

关键词： 商品住宅 供大于求 万平方米