对于2022年房企的年报业绩，越秀、龙湖的增长数据很是讨喜。

可能是最先公布业绩的这几家房企起调太高，市场对2022年房企业绩的期待也拔高了几分。

(资料图片)

但是实际上从行业的整体数据来看，各大房企不同程度的业绩下滑可能才是常态。

3月24日上海城投控股公布了2022年报业绩，只不过这一次不再是双增长，而是双下滑。

不过在业绩双下滑的上海城投控股身上，我们能看到很多不一样的地方。

01

股东利益备受呵护

上海城投控股2022年全年实现营收84.68亿元，同比下降7.88%；归属于上市公司股东净利润7.83亿元，同比下降14.15%；总资产为713.29亿元，净资产收益率3.82%。

虽然上海城投控股营收和净利润都是同比下滑的，但是相比于2022年地产行业整体的下滑速度，上海城投控股已经算是不容易了。

而且，不知什么原因，部分房企出现了公司股东利润不翼而飞，但是少数股东利润如日中天的现象，其中不乏头部房企。

对比之下上海城投控股归属于上市公司股东净利润为7.83亿元，留给少数股东的利润只有0.008亿元，连零头都算不上。

上海城投2022年报信息

可以说在保护自家股东们权益这一块，上海城投控股还是做得非常典范的。

但是上海城投控股在财务数据上确实也有一些值得思考的地方。

作为一家在上海土生土长的房企，上海城投控股主要业务几乎都在上海区域。

上海城投主营业务分地区数据

对于上海城投控股的营收下降，要注意到一个细节。

上海城投控股主营业务中投资收益在去年实现了较大幅度增长：30.79%，整体投资收益为20.96亿。

按照年报的投资收益变动说明，2022年本公司所属置地集团转让所持有联营企业上海开古房地产开发有限公司 36%股权和上海高泰房地产开发有限公司 36%股权，且股权交易总额高于上年同期，取得税前收益 19.48 亿元。

最终2022年投资收益占比较2021年同期增加了11.47%。

也就是说，上海城投控股去年营收85个亿中，很大一部分其实是投资收益所贡献的。

据统计，上海城投控股去年上海全口径销售额仅为65.36亿元，在2022上海房企全口径销售排名中位列41。

而他业绩表现不振背后还有毛利率的明显下降，上海城投控股2022年在上海销售的毛利率为8.59%，相比于2021年下降了13.73%。

2022对于房企来说原本就比较艰难，而上海城投控股手中主要的业务又是保障房和郊区房，所以在保障股东们权益的情况下，以营收和净利润小幅下滑收官2022，上海城投控股也算是完成任务了。

02

业绩背后是项目的更迭

上海城投控股去年之所以业绩乏力，是因为他在上海地区的销售转变为了以保障房和郊区房为主。

2021年上海城投年报内容

在2022年之前，上海城投控股手中有露香园这个王炸项目，2021年他凭借着露香园商品房一个项目就有55.29亿元结转收入进账。

对比之下除了朱家角E地块，同期的其他项目结转收入和露香园都不在一个数量级上面。

2022年上海城投年报内容

但是到了2022年，上海城投控股露香园一期结转基本结束，二期商品房还没来得及推，所以重心偏向了保障房和郊区。

表现最好的项目变成了松江新农河商品房和闵行颛桥 01-22A-04 动迁房，结转收入均只有二十几亿，露香园整体结转收入不足15亿。

而随着手中王炸项目的消失，上海城投控股的一大重心转到了长租产品中：“城投宽庭”系列产品。

虽然长租产品不如露香园来的火爆，但是上海城投控股也做出了自己的风格。

从2020年6月“城投宽庭”第一个试水产品“城投宽庭·湾谷社区”建成运营之后，他的出租率始终保持在95%以上。

并且该产品2022年全年平均出租率更是维持在96%以上，全年贡献租金收入5377万元。

出租率一直维持在很高水平，说明市场对上海城投该系列产品有较高认可度。

例如，江湾社区在设计上除了有共享客厅、共享厨房、共享洗衣房等功能空间；在户型设计上不乏环景阳台、超大景观阳台、双卧室飘窗等设计增加居住体感。

而去年上海推向市场的最大体量R4地块保租房项目就是上海城投控股的“城投宽庭·江湾社区”：11月18日投入运营，提供房源1719套。

一经投入运营就有来自上汽大通、夺畅网络、新思科技、国泰君安等企业代表拿到了住房钥匙。

所以相比于一昧的追求利润，追求规模，上海城投控股作为一家公用事业单位，他的社会责任相对会多一点，其对于产品质量的要求也更多一点。

03

七位高管变阵

在上海城投控股身上还有一点比较有趣，就是他对人才培养的选择。

自从房地产行业开始步入下行开始，债务压力、代售房源等问题成为各大房企的头号问题。

各大头部房企间的营销总流动现象频现，营销人才似乎成了各大房企相互间争抢一大热点。

但是上海城投控股在营销人员上面似乎没有太大动作。

从它最新披露的信息看，2022年间，上海城投控股高管层有七位发生了变动。

其中陈帅、姜海西、杨伯伟、周冬生、邓莹五位高管离任；叶源新、吴晓颖两位在2022年6月28日进入到上海城投控股高管层。

上海城投控股年报披露内容

总体而言是出多进少。

离任的五位高管没有一位是营销岗的，他们所擅长的都是财务和工程领域。

而这两位新进来的高管所擅长的也不是营销，一位是设计院出身，一位是财务管理培训出身。

叶源新：曾任上海城投水务工程项目管理有限公司党总支书记、董事长、总经理。现任上海城投(集团)有限公司项目管理部（重大办）总经理（主任）。

吴晓颖：曾任通用电气（中国）有限公司高级项目经理。现任上海城投（集团）有限公司计划财务部高级业务主管。

这两位新引入的高管都是技术型人才，而上海城投控股似乎也一直对技术型人才有着独特的偏好。

实际上创新和专业的基因一直都存在于上海城投控股的发展理念中，所以他对人才的偏爱也是能在母公司上海城投集团企业文化里略窥一二。

为了匹配企业对人才的需求，上海城投在2019年制定了《城投集团人才工作三年行动计划(2020—2022)》五大工程体系。

其中的青年英才开发工程，设立2家博士后工作站；高技能人才提升工程，成立了技能人才发展中心，目前已有14个工种，37个等级…

整体而言这些人才培养体系都是围绕着各领域的技术型人才，这和他发展理念里的创新和专业基因匹配度也是比较高的。

即使销售人才非常重要，上海城投控股似乎对技术型人才有着更多的偏好。

结语

《保利2022-2023年房地产行业白皮书》中提到：房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。

这是保利连续第七次发布行业白皮书，其对行业的整体把控值得参考。例如，在2017年保利发表的白皮书就已经提出地产行业将进入“总量峰值”时代。

而有趣的是这一次保利白皮书提到的“高质量发展”，与上海城投2023年“稳增长、促发展、强基础、树标杆”的工作目标似乎有着异曲同工之妙。

至于结果，无论是保利的白皮书还是上海城投控股未来的发展，都交给市场去验证就好了。

来源：地产人言公众号

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