4月12日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2023年上海一季度市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易投资市场和产业地产市场进行多维度的解读。

上海写字楼市场积极向好 新项目赋予板块新活力

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伴随回归常态化的生活工作节奏，上海写字楼市场逐步回暖，2023年一季度，甲级写字楼净吸纳量13.7万平方米，比去年四季度上扬58.1%。受较高供应量的影响，甲级写字楼整体空置率升至17.31%，比去年四季度上扬0.61%；平均租金基本维稳，一季度甲级写字楼平均租金8.11元/平方米。

从供应表现来看，一季度，有5个项目入市，共带来28.5万平方米新增供应。核心区2个，分别是黄浦核心的“凯德晶萃广场”及长宁核心的“海粟文化广场”；新兴区3个，分别是普陀的“信泰中心”、闵行的“万源城开中心”以及徐汇滨江的“徐汇艺岛”。入市新项目将为板块注入新活力。

企业表现来看，外商对上海投资预期和信心保持热度，外资成交比重继去年四季度以来保持在50%以上。行业表现来看，本季度，医疗健康表现突出，与贸易制造、TMT及金融业共同引领行业发展。知名大型医药公司偏爱前滩板块。贸易制造业，新商圈带来新机遇，苏河湾成为轻奢等生活消费品牌新宠地，伴随普陀新项目的交付，该板块未来也将逐步崛起。金融行业，证券、保险、基金等传统金融仍是市场主体，陆家嘴及周边区域行业高度聚焦，而在南京西路沿线以资本、投资类金融业续租坚挺。对于TMT行业，商务区内主要以网络、软硬件服务平台为主，近期虹桥板块引入较大租户。

戴德梁行中国区项目及企业服总裁魏超英表示，2022年尽管受到疫情冲击，但上海经济总量仍保持全国经济中心城市首位，新设企业数量整体仍增长。今年《上海市加强集成创新持续优化营商环境行动方案》发布，伴随经济全力复苏及营商环境不断优化有助于今年新设企业再攀新高。行业发展来看，扩大内需及上海持续发展消费经济有助于推动零售贸易行业更上台阶。基于数字经济上升到国家战略及上海打造可信数据经济试验区，数字经济产业将长足发展。2025年规划上海全球生物医药研发经济和产业化高地发展格局初步形成，医疗健康行业提质加速。对于企业而言，疫情后，对外开放力度加大，将促进外资总部经济壮大。

新促销费政策持续营造消费氛围，助力上海整体零售市场升温

2023年开年，上海市商务部制定全年促消费活动方案。2023全年促消费活动从2月起贯穿全年，将举办第四届“五五购物节”和六大主题消费季活动。其中，国资国企系统举办“国潮四季、美好生活”主题促消费活动，联动一批重点展会、赛事、演出，实现“季季有主题，月月有展会，周周有场景。”基于贯穿全年的促销费政策，第一季度的“迎春消费季”启动，并将持续至四月底，上海各区的重点商圈将在此期间围绕赏花踏青、春日焕新等主题，推出一批丰富多彩的促消费活动，助力上海消费市场持续升温。

一季度核心商圈新开商业均为改造项目，项目内均以全国首店为亮点

一季度优质开发商的零售物业新天地时尚二期及百联ZX创趣场。新天地时尚二期为瑞安集团又一改造巨作，项目体量为2.7万平方米。50%面积为中国、上海首店、旗舰店，包括USM全国首店、ARKET上海首店等；零售商户比例从59.8%提升至82%，并创新更为丰富的复合社交空间。百联ZX创趣场体量5,400平方米，以ACGN为核心的二次元文化由多元分支的小众圈层构成，同时引入大量二次元的全国首店。

一季度前沿商业热点：

l 退税消费新热点：2023年第一季度上海退税消费“全国第一”。 1-2月，退税消费呈现高速增长，境外人士在沪退税消费达1.1亿，同比上升560.48%，平均客单价达21.42万元，同比上升40.28%；而主要商圈起到重要拉动作用，小陆家嘴-张杨路商圈与南京东路商圈退税额同比增长较为明显，分别增长达4994.01%、8522.41%。另有徐家汇商圈、南京西路商圈分别增长达805%和602%；

l 首店经济新突破：去年上海新设首店1073家，新增规模继续领跑全国，其中餐饮业是绝对主力新增747家，较2021年同比增长15.6%；占全年新增首店的比重达到69.6%，较2021年提高9.7%；零售业新增首店251家，占比达23.4%。2023年1-2月，上海新增首店181家，其中餐饮、零售业首店达到113家、52家，占比62%、29%；娱乐业首店9家，服务业首店7家，合计占比达9%，较去年全年水平小幅提升。特色商业街区已经成为首店在上海的重要载体。

l 载体与活动的“焕然新生”：从近期已开业载体来看，通过旧改“焕然新生”的商业载体已不再少数。新开业的优质物业纷纷通过打造主题活动，模糊商业载体与活动的边界。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示，2023年开年无论是政府、开发商还是消费者对零售市场都充满信心。在促进大消费的政策下，上海作为国际消费中心城市正在迅速带动长三角及全国的零售市场加速回暖。展望未来，退税消费及首店开店率取得“全国双第一”，预示着上海目标作为国际消费中心城市已取得显著的效果，更见预示着未来上海对于国际消费者的吸引力大大增加。同时国内外品牌方对于上海零售市场信心有增无减。3月底上海虹桥机场国际、港澳台航线复航，上海国际邮轮母港恢复常态化运营按下“重启键”，也预示着未来上海将接纳来自全世界的消费者。同时从品牌端的角度来看，新开业的首店引起休闲娱乐业态的热潮，今年也将会有不少国际小众品牌入驻上海。通过对2022年及2023年1-3月首店开业品牌分析，不少新开业的小众品牌端在载体选择上也有一些新思路与新趋势；更加倾向于核心商圈内经营时间灵活、有外摆条件、沿街的空间载体。既有资产在大消费的背景下，核心商圈的优质资产面临继续更新的现状。

三年疫后首季，上海大宗成交蓄势待发

疫后第一季，上海大宗交易市场共录得20笔、合计117亿元成交，低于去年同期水平。但考虑到去年四季度放开后投资活动的停滞，以及大宗交易的时滞性，预计成交数字复苏将在下半年逐步体现。

在买家类型方面，2023第一季度投资型买家占比64%，其中内资投资机构，如建信信托、华润资本等，表现亮眼；内外资方面，2023第一季度外资买家占比41%，虽数字上回升明显，但排除样本因素，实质上外资目前在投资上总体还是持谨慎观望态度。

关于物业类型，办公/研发办公以超60%的占比稳居成交首位。公寓类型物业持续受到机构投资者追捧，一季度已录得3笔投资目的的公寓交易。与此同时，新田360广场的单笔成交显著提升了零售类型物业的占比，但实际基本零售类型物业在投资谷底位置。

展望未来，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出以下预测：

1. 地产政策企稳，投资活动复苏态势明显，成交数字预计将在下半年集中体现。

2. 随着发改委236号文超预期时间的发布，今年预计将至少有首单商业类REITs发行。配合商业销售额的回升，投资人对零售商业项目的投资意向有望显著提升。

3. 得益于良好的租赁基本面、政策支持，以及相对清晰的退出路径，机构投资者对于长租公寓的热情仍将延续。

4. 得益于目前国内宽松货币环境以及不动产私募投资基金试点，更多机构LP有望入局、助力头部人民币地产基金。

华东高标仓库租赁市场需求复苏

一季度，华东高标仓库租赁市场需求开始复苏。上海市整体市场需求仍然表现为旺盛态势，上海市高标仓库市场平均租金环比微涨0.6%至48.4元/平方米/月，市场空置率环比下降3.4%至7.3%。江苏省及安徽省受制造业需求复苏影响，租赁问询表现积极。江苏省高标仓库平均租金环比微涨0.3%，至34.2元/平方米/月；市场空置率环比微升0.5个百分点至10.8%。安徽省高标仓库市场平均租金环比微涨0.3%，至27.8元/平方米/月；空置率环比下降7.4个百分点至7.5%。浙江省高标仓库市场整体表现较为平稳，平均租金与上季度基本持平为35.6元/平方米/月；空置率环比上升3.1个百分点至18.1%。

冷链市场预制菜行业需求旺盛

预制菜相关产业逐步扩张，带动冷链市场发展。得益于消费者对于食品便利的追求及餐饮连锁门店的发展促使预制菜品的市场需求量快速增长，预制菜行业的业务不断拓展。此外，预制菜食品制作及仓储冷链物流建设受到政策鼓励及支持，上海市市监管局已于今年1月发布《上海市预制菜生产许可审查方案》，杭州市商务局于今年3月发布《关于加快推进杭帮菜研发和预制菜产业高质量发展的实施方案（2023-2025）（征求意见稿） 》，此类政策保障预制菜行业建设的标准化，促进预制菜行业规范化发展。预计未来冷链市场需求将保持旺盛态势。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，受疫情防控措施优化影响，一季度华东地区仓库租户结构较上季度有所变化。制造业相关的租赁需求开始增长。市场消费复苏，居民对多功能及高品质的家电需求持续提升。此外，家电制造业线上线下结合的销售模式推动行业扩张。生活消费品类制造业租户如白色家电类的租赁问询较上季度有明显上升。本季度电商市场需求减弱，电商及快运快递问询有所减少，且电商在布局方面选择不继续扩租。电商、快递快运及3pl仍为华东租赁市场的主要租户。

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