近期上海新房二手房成交量均连跌两月又上了热搜。根据数据显示，5月份，上海全市共成交二手房1.53万套，环比下降13%。这一数据接近上海二手房1.5万套“荣枯线”。新房市场方面，4月份，上海全市共成交新建商品房7093套，环比下降22%，成交金额462亿元，环比下降24%。5月上海成交6628套，环比4月下跌17.29%。

(资料图)

“金三银四红五月”，上海楼市“红五月”也落空了，上海新房二手房成交量均连跌两月。

二手房真的越来越难卖了

明明是夏日，楼市却“寒风刺骨”。

我们一般认为，上海的市场分为三块：新房市场、土地市场和二手房市场。

如果一批次土地卖的很好，那么二批次土地也会卖的很好；而新房市场有限价，限购，倒挂等一系列政策，一般市场好的时候售卖的速度也是非常快的。上海的新房在卖的特别好时，一个月可以成交4万套，卖的最差时，大概也可以卖一万套。而只有二手房市场是纯粹的市场化行为所决定的，所以二手房市场是真正能够反应出上海楼市冷热程度的一个市场。

如果以一到十分来衡量楼市热度的话，可以看到目前的市场热度不停地降低，处于一个3-5分的热度里面。

根据克而瑞分析师预测，在短期里面，二手房并没有一个向上好转的趋势，这样的趋势也很难出现，甚至可以说短期内仍然有继续下探的趋势。

对于卖家来说，目前的二手房确实是越来越难卖了。

卖家和买家之间的博弈战

有个非常典型的故事可以反映当前卖家买家的一个博弈状态：

某房东在马陆有一个动迁房，大概是3.3万/平方米，抛售了六个月，中介说还要继续降价，房东问要降多少。中介说要降价30万。房东自然是不同意了，只好继续挂着牌子，但是呢，价格也不降了，就搁那。

本来随着成交量的下降，挂牌量已经存量很多了。现在随着市场的下行，供应链端的更多人会去抛售二手房，导致二手房的挂牌量高位不下。

不同卖家有不同的心理，有的人希望把自己手头上的二手房卖掉，再去限价的市场上换新房。有人认为市场将一直下行，反而现在是处于一个高点，正好未来的经济也不稳定，那么是不是应该把手头上的二手房先抛售去获得现金。

图片来源：小红书

可是买家呢，心理也不一样，在市场下行的时候，更愿意去购买限价的新房。纯粹市场化行为的二手房，买家的关注度反而没那么大。由此可见，供需两端的博弈战使得未来一段时间内，供应端的二手房还在增加，而成交则有可能进一步地减少。

给卖家和买家的各自建议

很明显，现在市场处于僵局状态，就是卖家不愿意降价，买家觉得还可以降价。

给卖家：

卖家在如今市场下行的状态下，需要好好地算一笔账，如果说卖掉二手房损失了三十万，能不能从另外的地方再赚回来五十万。如果市面上真的有自己非常心怡的打新对象，卖家也需要考虑到时间成本和经济成本。

在二手房市场趋势持续下探的过程中，对于卖家来说，如果非要打个七八折才能卖掉的话，何必卖掉呢。不如先租出去，租出去的收益也是很可观的。

其实租房市场是很广阔的，每年上海的应届毕业生留沪的意愿都很强，今年则超过了百分之七十。这些留沪的毕业生都是楼市的活力来源。更何况，2023年上海市政府又优化了人才落户政策，进一步提高了对年轻人的吸引力和集聚度。就看其中的一条，只要是上海的应届毕业硕士生，无论是不是211或985，只要符合最基本的条件，直接落户！对于在沪“双一流”建设高校的应届本科毕业生，只要在五个新城以及南北转型重点区域就业，符合基本申报条件，落户就更为宽松了。

这些至少在三五年内在上海发展意愿非常强的毕业生可以作为楼市的潜在发展力量。

而这些毕业生最终会不会留在上海呢？实在难说。毕竟现代年轻人的思想观念已经悄然发生了变化，他们的不稳定性非常大，而且是大到很多上一代的人无法想象的地步，思想观念的变化势必会带来生活方式和行为的变化。

以前年轻人买房买车都是跟婚姻联系在一起的，但是这两年的很多思潮，包括女性主义的觉醒、小众群体的兴起和对东亚社会原生家庭的精神主义分析潮流、欧美个人主义的潜移默化式影响等等都悄然地引起了年轻人的对于婚姻、生育、工作和生活的反思。再加上外部大环境的经济下行、就业率不高等等客观因素，年轻人并不太能忍受的了背负高房贷生活着。

给买家：

给买家的建议则不同，既然市场还有继续下行的趋势，那么刚需买房者是可以“杀价捡漏”的。

对于卖家来说，二手房作为一个获利出场的行为，如果愿意损失阶段性的个人收益，房子不可能卖不出去。

对于买家来说，市场的下行不是“无止境”的，哪怕是最糟糕的状态，房价下行的无限接近最低点，但永远不可能到达最低点。对于买家来说，既要挑挑选选，学会理性购房，同时也要结合自己的紧迫性需求。

至于这个急迫性需求有多急迫呢？需要结合实际情况，如果小孩子现在就要上学报名了，或者现在一定要落户之类的受到客观因素的影响很大，还是建议此时出手买房。

如果暂时没有受到太多客观因素的影响，还是可以继续挑挑拣拣的。

来源：沪上李想买房

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