来源：大卢侃楼市

(资料图)

虽然今年上海经历特殊时期，社会经济等各方面均受到影响，但上海新建商品住宅市场表现出强大韧性。年初受到高供应的推动，实现“高开”，成交面积接近130万平方米，也是全年最高点。此后成交一路快速下探，4、5月份受到全市停摆影响，成交陷入停滞。6月全市按下“重启键”后快速进入状态，每月一批的集中供应提供良好支撑，连续数月成交量超过100万平方米。四季度后劲略显不足，10月成交面积出现大幅跳水，好在11月成交再度回升，不过勉强站上100万平方米的关口。截止到12月25日，全年新建商品住宅成交面积达到1002.37万平方米，同比减少2. 52%。在全国楼市处于调整的背景下，上海能有这样表现实属不易。

图：上海新建商品住宅供求价走势

数据来源：网上房地产、上海中原地产整理

下半年供应井喷 认筹规则进一步优化

基于目前采用集中供应方式，通常年末最后一批房源不一定能在当月全部入市，所以尽管1月是传统淡季，但也出现了171.3万平方米的高供应。6月开始，每月公布一批集中供应房源，每一批供应量都在百万平方米左右，尤其是11月中旬推出的第七批房源，甚至达到了190万平方米，也是今年供应量最多的一批。截止到12月25日，今年新建商品住宅供应达到1116.75万平方米，同比增41.9%。

从市场投放来看，符合上海新盘市场以改善为主的格局，尤其是3-6万元/平方米的首次改善产品占市场供应主流，占供应总量52.83%。这点从供应项目前十可以看出，3-6万元/平方米有7个项目。

表：上海新建商品住宅供应面积前十（2022.1.1-2022.12.25）

数据来源：网上房地产、上海中原地产整理

从上表中可以看出，五大新城仍是供应主力，这和上海“十四五”重点发展规划一致。尤其是临港投放量特别多，从榜单可以看出，有4个。

此外值得关注的是，从榜单中可以看出，还有个10万+项目。市区产品相对稀缺，尤其是今年上海遇到特殊状况，对于改善需求推动显著，这些产品的推出满足市场所需。

面对市场新变化，今年的认筹规则再度做出优化。比如认购金减半，由不高于本次准售房源套均总价的20%下降到10%，减轻买家资金腾挪的压力。项目从公示到认筹的时间明显缩短，原先流程大约要3周时间，现在极限时间可以缩短到11天左右。对于没有买到房子的客户来说，及时“解封”，赶紧到下一个要开盘的项目认筹，增加买到自己喜欢房子的几率。

又如入围比也有进一步细化，比如市区项目入围比多调到2甚至2.5，远郊热门板块比如徐泾可以看到不少项目入围比在1.8，这样增加参与人数，减少焦虑感。

消费韧性足 改善需求释放显著

自6月后，上海新建商品住宅市场开启快跑模式，连续4个月成交面积都在1百万平方米以上，甚至有2个月成交接近130万平方米。通常交易区间一个月在80-110万平方米，这样的表现足以给个90分。一方面，上半年积压的需求得到释放；另一方面，新房所在的区位和市场需求契合度高。以往为调节均价，大量投放远郊区域，但是所在区域缺少轨道交通或者大型规划，生活便利度不够，往往只能本区域内改善或者刚需客户消化。现在尽管投放不少远郊区域产品，但多在五大新城，区域内配套基本建成，具备生活条件。属于“有效供应”，所以购买的动力也较足。

虽然上海新房购买力韧性足，但也要看到在连续高供应下后劲不足。比如徐泾板块，7月份开盘的蟠龙天地，入围分91.22分，11月份，招商璀璨时代入围分为63.42分，可见热点板块入围分在下降。一旦分数进一步下滑，市场信心或发生重大转变。而且到了四季度，即便入围，而且有购买机会也会有人放弃，“弃号率”有所抬头。上海楼市表面光鲜背后还藏有隐忧。

表：上海新建商品住宅成交前十（2022.1.1-2022.12.25）

数据来源：网上房地产、上海中原地产整理

改善力量一直在支撑上海新房市场，套均总价600万以上每一个区间段和去年相比，占比都高于去年，而600万以内价位段都低于去年。此外，从成交前十榜单也可以看出，榜单中有2个10万+产品。而排名第一的则是均价接近9万元/平方米的项目。中高端改善依然是新房市场中比较抢眼的部分。

图：新建商品住宅成交价位段占比

数据来源：网上房地产、上海中原地产整理

今年新房成交并没有受到太多影响主要有几方面因素：

1、 长时间封控导致引发对改善需求的释放。居家办公、上网课，需要有多个独立空间，阳台甚至还要承担休闲娱乐等多重功能。大家对面积、功能性有进一步提升外，小区品质，物业管理也成为大家竞相重视的指标。

2、上海人才引进举措多。上海是高质量高水平发展的城市，因此需要高水准的人才作为产业支撑后盾，今年多个人才举措吸引应届毕业生落户。虽然不代表今年就会转化成直接购买力，但为楼市进行消费“储备”，从经验来看，很快就会转化成实际购买力。

3、 新房尤其是豪宅价格倒挂没有彻底消灭。新房价格涨幅受控，尤其是最近几年，户型设计迭代，不论是硬件还是软件都比二手房有明显优势。而且市区范围内产品价格倒挂并没有消除，即便是一些郊区也会有这种现象，比如唐镇。

成交仍有潜力可挖 价格继续保持小幅上行

虽然新建商品住宅市场成交量总体表现不错，但是一些先前指标四季度开始回落，比如售楼处来客来访量、入围积分开始走低，现在50分都能购买市区范围的新盘，在去年这种现状是不可想象的事情。因此，市场难免有担忧情绪。不过从年底的中央经济工作会议，到诸多部委的表态，房地产仍是国内经济发展的重要支撑，因此市场信心会得到回归。

从今年土地拍卖来看，明年住宅供应充分，预计仍会保持1千万平方米左右的供应量。在充足的供应支撑下，明年成交仍有机会维持在当前水平，甚至可能增加1成。当然，节奏可能和今年不同。预计随着正常状态的回归，明年供应节奏或回归到2月一次，那么成交节奏不会和今年一样上下半场不会相差那么明显。上半年很大可能继续信心修复，包括入围分数继续低位运行。但下半年市场整体转好，成交转为活跃，入围分数线逐步上行。

价格方面，房地联动价继续为未来房价提供指引。尽管市场会有些乏力，但不会影响房价上涨。当然，幅度一定在5%以内。

关键词： 万平方米 商品住宅 可以看出