2022年，是房地产市场深度调整的一年。房企信用危机频频爆发，不少购房者面临已购住房难以交付的窘境，在市场下行时更多消费者观望情绪浓厚。

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2023年，在中央重申房地产支柱产业背景下，楼市发展变局备受关注。上海，作为全国楼市风向标，更是如此。

3月10日19：00，首场“地产圆桌派”在西门子红星美凯龙旗舰店落地，搜狐焦点上海公司总经理 魏培、克而瑞上海区域总经理 李振宇、U选好房&抖音百亿说创始人 徐佳颖，携手上海铂之萃智能家居有限公司总经理 周秦，跨界聚首，共同研判上海新一年房地产市场走势。

2023年，上海楼市会怎么走，购房积分上升还是下降，什么开发商楼盘千万不能碰，各大热门板块购房逻辑与未来发展如何？如果没有购房资格、公寓产品能不能买？带着这些疑问，听听本场“地产圆桌派”邀请到的大咖们怎么看？

四位嘉宾围绕买房观点、板块选择、楼市走势等多个具体议题进行了讨论，专业解读、精彩纷呈，带领我们全方位、多维度地深度思考选房买房的逻辑。三大平台高清直播，全网累计20万+人次在线观看。此外直播过程中还有两轮抽奖，家居好物倾情放送，满足粉丝们的期待，也点燃了直播间的氛围。

他们的发言、观点及分析所传达出的理念、经验与内容，具有很大的实践和指导价值。相信收看直播的网友们都收获了关于“房子”满满的知识，错过了没关系，跟着我们一起回顾一下！干货实录都整理好了，供购房者们参考。

Q1：怎么看待2023开年上海市场的回暖？

李振宇：二手房的成交开始踊跃，这是一个非常好的信号。2022年底前后市场较“冷”，经过这几个月的“凉意”，购房者担心房价会涨、选择这时候进场，房东也急于“脱手”，两大群体正好碰到一起，造成了2月份二手房成交回暖。新房市场，2月份上海总共只供应了33万方新房，在很少的供应量的前提下，成交了50万方。

关于眼下是不是入手二手房的好时机。去年我会说，买什么二手房，要买就买一手！但现在这个周期不一样，二手房房东在经历了几个月的寒意以后，挂牌价格有明显的松动，眼下二手房还是很值得一看的。

徐佳颖：值得关注的是，二手房从整体的成交均价来说，其实并没有达到房东的心理预期。

Q2：房地联动价在松动，2023年上海楼市房价走势如何？

魏培：房地联动价在松动，例如松江新城联动价58500元、桃浦联动价83000元，在这个阶段政府能给到这样一个价格，就是一种信号，是给市场信心。但这个房价预期是需要市场来检验的！

徐佳颖：上海的房子夹杂着金融属性。未来楼市红利是否还有2015年、2016年那一波那么大，我觉得未必！

Q3：如果没有购房资格，公寓产品能不能买？

周秦：公寓周围的居住环境、配套相比住宅来说差距较大，同时，地段好的公寓60平左右总价也要五六百万，作为过渡来说，看不清未来局势。

李振宇：房价上涨的预期不代表未来公寓产品会同步上涨，从历史周期来看，住宅跟商用的公寓并没有那么紧密的保持同步上涨的逻辑。

徐佳颖：公寓产品尽量不要看，考虑未来置换的角度来话，更是如此。

Q4：学区房是否会越来越不值钱？

魏培：学校之间教师轮岗，政府在近郊区域引进教育集团，这些都对学区房形成了冲击。

徐佳颖：那些在高位的学区房，整体价格已经松动了。对于学区房，一定要谨慎。

李振宇：以前学区房概念给房地产带来的溢价是很高，但建议以后不要像前两年那样盯着学区房。根据上海现在的教育资源发展及人口出生率趋势，未来将逐步呈现教育资源供大于求的局面。从后年开始，上海的小学生的入学将会变得大幅度比之前容易。学区房在2020年达到了价值的高峰，后面它的价值在递减。

Q5：什么开发商楼盘千万不能碰？

魏培：2023年的市场，唯有品牌开发商和品质房企，才能真正赢得用户的对他的喜爱。购房选择经营稳健的品牌房企，不要选择高周转的企业。

李振宇：置业时安全性需要先得到保障，再考虑产品驱动力。

Q6：上海各板块购房逻辑与未来发展？

魏培：结合预算、梳理清最核心的置业诉求。考察板块有没有知名企业入驻、政策方面抢人才的尺度大不大？再次，新房、二手房倒挂情况，也是考量的重要因素之一。

徐佳颖：跟着产业走，考虑到未来溢价空间，上海南北方向板块尽量不碰，主要是往东西方向选择。

李振宇：对于普通的购房者，应该重点考虑房地产本身的增值和保值性。

Q7：2023年购房积分上升还是下降？

李振宇：积分高低主要看供求。预计2023年上海新房供应量9-10万套，处于高水平。但市场快速回暖，我认为今年的积分将明显的高于去年四季度。去年6-7月份上海的新房积分处在高位，预计今年4-6月份将回到去年高位水平。

徐佳颖：我觉得今年整体积分未必会高，除了前滩这样自带倒挂属性的板块。低积分选手冲击一些新兴的热门板块还是有机会的。

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