【复苏观察①】经过了交易萎缩、市场疲软的2022年，2023年甫一开年，长三角楼市就出现了“小阳春”的迹象。

一二手房交易量皆明显上升

楼市复苏，最明显的数据是交易量上升。

(资料图片仅供参考)

在新建商品房方面，2023年2月，杭州、苏州、无锡、宁波等长三角热点城市新房交易量与去年同期相比皆有上涨，且涨幅均超过10%。

其中，杭州与无锡同比上涨幅度最大。根据诸葛找房数据，杭州2月新房成交9306套，同比上涨43.9%；无锡新房成交2594套，同比上涨34.3%。

二手房市场也逐渐回暖。

进入2月，上海二手房成交量连续三周增长，相比于2月第一周（成交量2331套），第三周二手房成交翻了一倍达到4798套。

苏州、杭州、南京、无锡等地存量房成交套数都显著高于过去一年平均交易水平。南京2月二手房同比上涨88.3%；杭州、无锡二手房成交量也增长明显。

房价回升长三角优于全国均值

那么，如何看待长三角楼市的“复苏”呢？

首先应该看到，同比的显著增长，是建立在去年整个楼市数据较差的基础上。

因为疫情影响，去年全国房地产开发投资出现有统计以来的首次负增长，同比下降10%，需求端的买房积极性也明显下降，去年长三城市群商品住宅成交面积创近7年最低值，减少6669万平方米，同比下降38.6%。

所以，长三角的楼市成交量止跌回升，很大一部分原因是疫情结束后，被压抑的购房需求复苏回补，如果拉长时间段比较，就会发现大部分城市并未回归到历史高点。

其次，虽然成交量上来了，但房价并未同步回升，且各地不均衡。

根据中指研究院发布的百城房价数据，2月全国仅有11个城市房价环比上涨，这其中长三角占了4城，包括南京、上海、苏州、昆山。

其中，南京的新房价格上涨最多，环比为0.07%；上海二手房价格环比上涨0.53%，在全国名列前茅。

以房价而言，长三角楼市情况的回升要优于全国总体水平。

宁波房价增幅领先，温州芜湖跌幅较大

Wind监测数据显示，与2022年平均房价相比，2023年全国百城样本住宅平均价格同比下降0.12%（截至2023年2月），在监测的29个长三角城市中，18个城市房价增幅高于全国平均水平，其中12个城市房价正增长。

宁波以1.66%的增幅遥遥领先，其次是杭州，增幅为0.86%。合肥和南京两个省会城市以及江苏苏州、无锡两个GDP大市房价涨幅均超过0.1%。

值得注意的是，江苏的经济强县昆山、张家港房价涨幅也较为明显。其中，张家港市房价同比增幅为0.64%，在所有监测城市中位列第三；昆山房价同比增长0.24%，增速超过无锡。

这两城房价上涨与其经济发展密不可分。2022年昆山和张家港GDP分别超过5000亿元和3000亿元，位居全国县级市GDP第一和第四。

上海的房价还未回到去年同期水平，同比仍下降0.48%，但从环比增幅来看，上海2月房价呈现较好的复苏趋势。2月涨价房源达7456套，较上月上涨199.6%，说明上海业主对楼市的信心有较大提升。

在房价下跌的城市中，温州、芜湖同比和环比双下跌且降幅较大。与去年相比，温州房价下跌2.49%，芜湖房价下跌1.14%。

政府密集出台支持政策

自2022年四季度以来，多个监管部门接连释放重磅利好，稳定房地产市场预期。进入2023年，长三角各地政府更是密集出台支持政策。

据不完全统计，截至3月6日，长三角41个城市中，至少有16个城市今年已经出台利好楼市的政策，促进合理住房需求释放。供给端方面，支持政策涉及价格备案、融资、资金监管等；需求端也有不少“真金白银”的补贴，以提振楼市消费。

其中，优化公积金贷款政策是最常见的措施，主要包括提高公积金贷款额度、放开公积金用于首付等方式，以降低购房者的压力。

据不完全统计，在出台相关政策的大部分城市，公积金贷款最高额度提升范围在10万元至20万元，特别是针对多子女职工家庭予以大幅优惠。

提高公积金贷款最高额度的同时，不少城市也调整了首套住房贷款利率。2月以来，扬州、无锡、徐州、常州、淮安等城市陆续将房贷利率从4.1%下调至3.8%。

此外，部分城市还通过税收优惠、补贴等方式鼓励购房。例如上海规定2023年和2024年继续按照50%幅度减免房产税，温州规定6月30日前首次在市区购房即给予购房款0.6%的消费补助。

不可能重回“狂飙”时代

楼市是中国经济的风向标之一，从开年数据来看，2023年毫无疑问是预期向好、信心回归的一年。

不过，房地产市场不大可能重回疫情前的“狂飙”时代。

今年的政府工作报告，对房地产市场管理的表述是：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

总结下来，中央的要求很明确：既要促需求，又要防风险。

住房和城乡建设部部长倪虹表示，2023年的房地产工作总结为三句话：增信心、防风险、促转型。“稳是基础，进是关键。”

在长三角各地2023年政府工作报告中，也可以看到“两手硬”的强烈信号。

三省一市的政府工作报告中都强调了保障性租赁住房建设。从数量上说，上海规划建设7.5万套，浙江规划建设120万套，安徽计划新增11.3万套。浙江还设定了2023年公租房在保家庭达到35万户、发展共有产权住房3万套、城镇住房保障受益覆盖率超过25%的目标；江苏和安徽则都强调了对刚性和改善性住房需求的关注，着重解决好新市民、青年人等住房问题。

同时，化解和预防风险，在“复苏”大环境下仍是紧箍咒般的存在。

上海和江苏再次强调了“房住不炒”的原则；江苏和安徽都表示要加强房地产市场的风险排查和监督，加强商品房预售资金、交付质量、物业管理等监管；浙江和安徽明确提出了“保交楼”目标，安徽还特别强调了对房地产开发项目逾期交房的专项治理，全力保民生、保稳定。

作为中国经济最发达地区的长三角，经济社会发展离不开房地产市场的稳定繁荣，考虑到城镇化进程、改善性需求、城市更新等多种因素，长三角的房地产市场未来仍有较大的发展空间，而这建立在健康平稳有序的基础之上。

来源：上观新闻

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