楼盘AB面 | 普陀内中环“倒挂盘”长风嘉佰道,同一小区房子价差或达2500万?

【编者按】在房地产市场,“选择比努力更重要”的故事太多了。选择置业上海,就是将自己的身家与这座城市的命运捆绑起来。但要落到具体的板块和项目上,选择也同样很重要。血拼上海楼市2023年特别推出《楼盘AB面》系列专题,针对上海近期热门新盘,逐一进行优缺点解构,旨在为购房者提供多维度的买房建议。


(资料图片仅供参考)

位于内中环的普陀长风板块,供应稀缺,近年来鲜有新盘供应。2023年,总算有一个全新盘即将入市,即宸嘉发展长风项目。

根据最新消息,项目住宅案名定为【长风嘉佰道】,将推出建面约107-365㎡3-5房,房地联动价98000元/㎡,预计下半年入市。

宸嘉发展+奥林匹克花园

联手拿下普陀长风商办地

2022年6月,宸嘉发展联合奥林匹克花园置业,以63.7亿元底价竞得普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块,成交楼板价约28382元/㎡,房地联动价98000元/㎡。

项目地块为办公和三类住宅组团混合用地,规划建设办公楼以及商业配套、商品房、保障房、公共服务设施等。其中住宅仅占30%,住宅套数下限607套;其余部分均为办公楼用地,且办公部分仅有40%可售。

根据规划,项目拟建5栋22-31F住宅,1栋4F保障房,3栋9-10F办公楼,3栋16-22F综合楼以及1栋文化艺术展馆。

要注意的是,项目所在地块为南北纵向布局,整体偏狭长且不规则,不过住宅都因地制宜布局在南侧位置,错落布置,尽可能保障南向采光及视野。

项目规划设计方案

据悉,开发商将配建公共文化设施,生鲜超市,文化艺术展馆,社区体育空间等。其中生鲜超市是自持的,其余配套建设的功能设施都会移交给指定部门。

项目楼栋示意图

约107-365㎡3-5房

户型面积跨度非常大

据了解,长风嘉佰道将推出约107-365㎡3-5房,户型面积跨度较大。

户型图如下

(过程稿,实际以开发商发布为准)

据了解,项目小户型供应占比约60%,按照联动价9.8万/㎡计算,百平3房总价预计1000万起步,面向首次改善置业者。

而265-365㎡4+1房和5+1房产品,尺度阔绰,则主要面向高端改善和终极改善。尤其365㎡的户型拥有中西双厨,南向双套房设计均带独立卫浴及衣帽架,北侧两个套房带卫生间,还配有单独的家政保姆间,空间布局十足奢侈。

近来,上海大户型产品由于资源稀缺,在新开盘项目中总是最先被抢光的,长风嘉佰道的大户型产品会否延续这波热潮?有待观察。

不过,项目产品跨度大,导致房子价格差异大。豪宅买家和改善买家同住一个小区,难免会存在业主圈层不统一的问题。

联动价98000元/㎡

一二手存在倒挂空间

据链家数据,长风板块存在不少房龄较长的二手房,目前整体挂牌均价约8万/㎡,品质次新房成交均价约13万/㎡。

而长风嘉佰道周边,分布了一批品质较高的住宅,比如,中海紫御豪庭、长风瑞仕名邸、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等,提升了长风的居住品质。

2022年年底,雅戈尔长风8号售出的一套建面约120㎡的2室2厅,成交单价约13万/㎡。

数据来源:上海链家

去年10月,沁和园成交了一套建面约171㎡3室2厅房源,成交单价约13.3万/㎡。

数据来源:上海链家

同板块内前期新房项目长风瑞仕璟庭,2020年开盘价为89990元/㎡,2022年8月以12.9万/㎡成交,3年时间就有明显的价格涨幅。

相较之下,长风嘉佰道约9.8万/㎡的联动价倒挂优势较为明显,预计入围分不低。

楼盘AB面

2023年,供应稀缺的长风板块,即将迎来“独苗”长风嘉佰道的入市,为宸嘉发展+奥林匹克花园联手打造的商住办综合体项目。

项目将推出约107-365㎡3-5房,户型面积跨度大。百平3房的小户型供应占比约60%左右,总价千万起步。同时还有阔绰的大户型,面向高端改善和终极改善。同住一个小区,房子价差或达2500万,也会存在业主圈层不统一的问题。

宸嘉发展已在武汉、成都打造过“嘉佰道”项目,口碑和反响不错。而上海项目也是备受期待,本案约9.8万/㎡的联动价,在长风板块一二手房价倒挂优势明显,预计又是一个“真香”盘。

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