2022年上海楼市可谓跌宕起伏，上半年4-5月封控期间楼市停摆，6月解封之后购买力释放，7-9月呈现出报复性反弹，而四季度楼市行情再度回落。

从新房供应端来看，全年供应量明显走高，228个项目318次开盘、约10万套房源入市，创2016年以来最高水平。从成交端来看，全年100%+的认筹是主旋律，318次开盘中、认购率超过100%的达到164次，占比超51%；部分认筹未突破100%的项目在续销阶段能较快去化。

【资料图】

但上海新房市场不是所有的项目都热销，过去一年，新房市场上也有不少楼盘滞销，318次开盘认购率低于20%的项目共27次！

大家都在抢的房子未必是适合你的，但大家都不抢的房子，大概率是在买房路上需要避免踩坑的。今天，我们汇总了2022年度十大“滞销”楼盘，供大家参考。

数据来源：综合CRIC及项目官方信息

光明金山府：认购挂零

光明金山府2022年10月推出306套房源，均价27000元/㎡，认购挂零！截至2023年1月9日，据网上房地产网站显示，这一批306套房源仅有1套房源完成备案登记，堪称年度去化最慢项目！

光明金山府位于金山新城北面，距离金山卫站5.3公里，出行高度依赖自驾，交通不便。加之项目体量大，规划户数达3766户。

其最早一次开盘可以追溯到2019年2月，至2020年9月共开盘4次，推出1839套房源，如今尚有710套可售；项目北地块2021年和2022年共推出660套房源，目前还剩余530套可售。

海玥瀜庭：337套房源4组认购

海玥瀜庭2022年9月推出337套房源，均价25245元/㎡，仅4组客户认购。

海玥瀜庭位于金山枫泾板块，远离金山核心的区域、近浙江嘉善。尽管枫泾有古镇、有乐高，但这里交通不便，对刚需族来说，楼盘自带硬伤。

这并非海玥瀜庭首次面临去化情况不佳的局面，项目自2021年8月首开以来，先后推出共计968套房源，当前整体去化率约53%。

长城逸府：半年仅售出21套

长城逸府2022年7月开盘，推462套新房，均价21579元/㎡，12组客户认购，认购率2.6%。

经过半年续销，当前项目仅售出21套房源，去化率4.5%。长城逸府名苑同样位于金山枫泾，与海玥瀜庭直线距离仅约1.5公里，在地段上存在共同的劣势。

同润欣汇名邸：价格“不香”

同润欣汇名邸2022年9月开盘，推出120套新房，4组认购、认购率3.33%。项目首开时推388套房源，认购组数稍高，共89组。当前项目剩余383套房源可售。

同润欣汇名邸位于浦东新场，尽管有着“张江南”概念加持，但项目并未能吸引购房者为之买单。项目叠墅均价达到59450元/㎡，高层均价均价约49580元/㎡，与项目周边的小区相比，在价格方面的优势并不高。与项目一街之隔的东方冠郡小区，二手房均价为3万-4万元/㎡，北面的次新房丝庐雅苑小区二手房均价为4万元/㎡，万科清林径的二手房均价4.13万元/㎡。

放眼上海，均价五六万的热销项目基本上是一二手房价倒挂明显的。同润欣汇名邸的价格自然“不香”。

保利云湖壹号：保利亭林“折戟”

保利云湖壹号又是一个地处金山的项目，位于亭林板块。2022年12月推出364套房源，均价21406元/㎡，16组认购、认购率4.4%。项目早2022年3月推出过466套房源，82组认购。

保利云湖壹号自首开以来三次共推1238套房源，当前可售669套，整体去化不足50%。其中12月推出的房源中已网签的屈指可数。

得亏是保利，要不然，目测更难卖！

陕建名城映蓝：海湾交通是硬伤

陕建名城映蓝2022年11月首开432套房源，均价25000元/㎡，共19组认购、认购率4.4%。从网上房地产网站可以看到，项目当前可售还有415套。

项目在行政区域上属于奉贤海湾板块，远离市区、交通不便，在这一硬伤面前，即使是地处临港新片区规划范围内，项目依旧难以吸引到更多购房者。

中海戈雅园：距离首开已4年+

中海戈雅园在2022年2月推出324套房源，16组认购、认购率4.94%。项目2018年即推出首批房源，当下依旧有少量房源尚未去化。项目可售房源252套，主要为2022年2月推出的。

按照该项目的去化速度来讲，剩余的252套房源，去化时间将依旧漫长。

中海戈雅园位于奉贤奉城板块，距离5号线金海湖地铁站约18公里，交通出行不便。

保利明玥潮升：竞品扎堆、去化缓慢

保利明玥潮升2022年1月推出283套房源，22组认购，认购率7.77%；2022年9月推出360套房源、50组认购，认购率有所提升。

当前，项目1月推出的房源售出70套、9月推出的房源仅售出5套，整体去化速度慢。

保利明玥潮升位于崇明区城桥镇，近万达广场。但交通是一大劣势，毕竟这里短期内没有轨交规划。此外，项目周边1.5公里范围内新房竞品较多，如十里江湾、金融街金悦府。

泗泾绿中海：泗泾的“翻车个案”

泗泾绿中海原计划2022年3月入市，后推迟至6月开盘。项目推出453套房源，认购率仅8%、取消公证摇号。

当前，项目可售房源还剩397套，半年多的时间项目仅去化56套房源。

泗泾绿中海位于泗泾板块，按理来说泗泾近年来热盘频出，泗泾绿中海如此“扑街”实属意外。但仔细看，就能发现，项目确实不在泗泾的发展主线上，远离地铁，且旁边就是泗泾五金城，周边配套和环境无法与泗泾地铁站附近相比。所以这个盘遇冷也就不奇怪了。

奉发宝龙广场：地处奉贤边缘地带

奉发宝龙广场2022年11月推出174套房源，仅16组认购、认购率9.2%。据网上房地产网站显示，这一批房源尚未有完成备案登记的。

项目所在的奉城板块，处于奉贤的“边缘”地带，距奉贤新城、临港、浦东机场都在20公里左右，可以说是“三不沾”，周边城市界面较为一般。

以上10个2022年度入市但难卖项目的中，有4个位于金山、3个位于奉贤、1个位于浦东新场、1个位于松江泗泾、1个位于崇明城桥镇。

这些项目多数地处远郊，均价3万以内的项目占7个，虽然总价低，但仍旧是无人问津。其最主要的原因在于项目地段、交通上的硬伤，没有轨交规划，过渡依赖地缘性客户，对区域外的客户吸引力有限。

此外，项目性价比也是一大影响因素。如同润欣汇名邸，位于浦东新场这样有着“张江南”概念加持的地段，在价格上没有优势，同样难以吸引购房者。

在魔都，“上错车”的成本太高，购房者在市场中已历练得非常精明。置业路上，大家都不选的项目，尽量绕行！

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